重生大亨崛起 (流浪de橘猫)

　　“可是，全部自己持有，这风险是不是太大了。”马士民担心道：“红磡虽然靠近海边，但从来就不是香江的商业中心。这里靠近九龙城区，海底隧道也可以直接通向中环，如果这片地用来建住宅，我们的收益绝不会低，物业持有方面，我们也可以建一家商场，这样的话，风险要小得多。”
　　“不是商业中心又怎么样？”徐志笑道：“只要我投资的地方，他将来就是商业中心。前段时间何国原以及林文舟他们一直有疑问，为什么我要将美的以及长兴的总部建在红磡而不是中环？现在你明白了吧？”
　　马士民道：“董事长是想利用美的以及长兴庞大的员工数量及周边的合作为基础，将红磡打造乘香江新的商业中心？”
　　“不错，美的公司的职员收入本来就不错，同时美的本身就有一系列的供应商及合作伙伴，只要我们搬到了红磡，这些人也极有可能会跟过来，这么大的群体，足以形成极强的商业规模。
　　红磡这个项目于和黄，就和天水围造镇计划于恒大，都是你们两家公司百年基业的根本，只要这个项目成功了，那么在将来，红磡这一片地皮上面的建筑群，会是和黄最大的财富。”徐志笑着说道：“至于将来香江的问题，你不用担心，我有十足的把握。”
　　后世的李嘉成，在80/90年代，曾经在香江，开发了著名的四大围村项目，总利润高达200亿港元，这些资金是李氏财团能够大肆国际化的根本原因。
　　而四大围村项目中，第一个也是最为出名的，也就是黄埔花园项目。
　　黄埔花园的旧址是曾经和黄集团的船坞码头，进入70年代后，和黄与太古合作，将船坞合并后迁往了青衣岛，留下了一片面积高达200万尺（20万平方米）的空地。
　　当时的和黄的大班祁德尊意图开发这块土地，兴建一座类似于太古城的顶级小区，只不过碰到了一个致命问题，船坞码头的土地是工业性质，如果想兴建商场住宅，那么必须要交一笔巨额“补地费”。
　　而补地费交完之后，再开发基本上已经没什么利润，这是港府的策略，要不然，所有企业都购买工业用地进行改地，那哪家地产公司还愿意参与土地拍卖呢？
　　补地费困住了祁德尊，也困住了后续的韦理，而到了后世李嘉成接管和黄时，当时的地价几乎到了巅峰时期，补地费需要28亿港元，李嘉成自然不肯接受。
　　而到了1984年，中英谈判虽然有所起色，但地产市场却一直萎靡不振，为了刺激香江的地产行业，港府同意了李嘉成的条件，以3.9亿港元“的补地费修改了这块地皮的土地使用性质，只比徐志目前所谈的3亿港元多9000万港元。
　　到了85年初，中英谈判结束，香江前途被定了下来，房价开始稳步回升，李嘉成立刻安排了修建黄埔花园的围村项目。
　　黄埔花园一共包括760万尺（76万平米）的住宅以及190万尺（19万平方米）的商场，整个项目从1985年开始，至1989年结束，出售的过程中，香江房地产刚刚回暖，房价大幅度上涨，整个项目的溢价非常之高。
　　黄埔花园的土地为自己持有，只支付了3.9亿港元的改地费，而整个项目的建筑费用为40亿港元，而后面的四年，总收入高达90亿港元，只是拼住宅，就轻轻松松的赚到了50亿，同时还白得一个170尺的商场。
　　这个利润在当时的香江，可以说是最赚钱的商业案例，不过徐志却看不上眼。
　　80年代末的房价虽然不低，但比起90年代的逆天，差距还是非常大的，要知道，香江的房价，从91-97年，就上升了4倍，租金也是大幅度上涨，任何在80年代以当时市场价格购买的房产，经过90～97年，只靠上涨的租金就足以收回成本。
　　历史上的李嘉成做住宅是因为要将资产流动起来，而这一点住宅项目极为合适。
　　但目前的和黄并不需要急着将旗下的土地套现成现金，反而，资金多的花不掉的时候，投资物业才是硬道理。而目前的香江市场上，也很难投入百亿港元购买物业，那么，在自家土地上，大规模兴建就成了最佳选择。
　　因此，有计划的兴建一个大型的商业综合体，就是目前和黄的最终计划，涉及一家大型商场、数十栋用于出租的写字楼、数栋高级公寓以及酒店等等。
　　后世李嘉成的黄埔花园，总建筑面积只有950万尺，那是因为香江的法律，对住宅的限制较多，容积率不可能无限的上升上去。
　　但商业写字楼的要求则低上很多，因此，同样面积大小的土地，建住宅和建写字楼的比，面积要差上很多。
　　因此，徐志打算将整片土地，建成容积率为10的大型写字楼群。
　　至于这里将来有没有人前来出租，徐志丝毫不担心，第一，则是美的及长兴总部公司的迁入，必然能够带来大量的收入稳定的人群，第二，中英谈判之后，香江的地产价格暴涨，租金也会倒逼着大量企业离开中环等地，而现在，和黄会在红磡准备好足够商业配套，以吸引这一部分群体。
　　“既然董事长这么说了，我先去做一份市场调查，等到结果出来后，我们再商讨细节问题。”马士民心中也暗中分析起来，虽然这个项目会耗费大量的资金，但也不会要一次性投入，而是分期建设，这样一来，和黄也能同时进行这么多的大型项目。
　　“好，那你先去安排前期的土地平整，再让设计师们按照我的数据，设计出楼盘样式吧。”徐志也知道这种项目可不是大型住宅小区，毕竟要自己公司长期持有，不可能是一蹴而就的，光是前期的招标恐怕就需要几个月时间，急也急不来，按部就班的按程序即可。


第431章 四大投资
　　马士民领命走后，徐志也快速计算起来，和黄手中的现金高达150亿港元，这么大的资金，即使同时进行七号泊位码头及黄埔广场项目也绰绰有余，毕竟项目再多，哪怕是过百亿的投资，其中大部分也都会利用银行资金，而且投入也是分批投入，整个项目会被分割成第一期、第二期等等。
　　这两个项目都是包赚不赔，码头自不用多说，进入90年代后，香江码头在一段时间内一直都是全球最大的码头，直到内地21世纪崛起后，上沪的杭州湾码头以及宁波舟山码头的吞吐量才超过了葵涌码头，但香江码头的生意并没有萎缩，反而越来越好，码头的集装箱吞吐量一直处于上升状态，只不过增加的幅度比不上内地罢了。
　　而徐志苦心为和黄准备的这个黄埔广场项目，更是一颗超级的摇钱树，虽然投资可能需要150～200亿港元，但如果建成了总面积2000万尺（200万平米）的CBD商业群，那么其中的收益足以堪比印钞机。
　　在后世的21世纪，红磡的写字楼房价高达1.5万港元一尺（差不多15万港元一平米），只看房价，整个黄埔广场价值约为3000亿港元，这还没算上其中的一部分商场价值远超写字楼。
　　而且这一世，徐志有意将红磡打造成香江另外一个经济中心，到了未来，房产价值只会更高。
　　再看租金方面，中英谈判之后，香江的经济机构开始转型，工业退缩、服务业及旅游业急速发展，这种经济模式对于写字楼的需求越来越高，这也导致了租金的暴涨。
　　到了80年代末，中环区域的甲级写字楼租金平均高达60元每月每方尺，也就是说，如果你在中环拥有一栋10万平方米的写字楼，那么每个月都租金收入为6000万港元，一年为7.2亿（只是收入、并非利润）。
　　而进入90年代，内地开始了进一步的全面改革开放，香江作为东西方文化的结合点，大量的外资进入，无数意图进入内地市场的西方企业相继在香江开办办事处。同时，内地经济上升，大量国企也开始进入香江，这又导致了写字楼售价与租价的大幅度上涨。
　　根据1992年香江最大的物业公司置地集团的一份报告，其旗下物业70%的租客为海外国际性机构，外资公司成为了支持香江写字楼租金维持高水平的中坚力量。
　　90年代中期，中环的写字楼，租金已经高达120港元每月每方尺，昂贵的价格，倒逼着大量企业开始搬往其他区域。
　　红磡的位置或许算不上最佳，但交通方面也极为方便，在90年代，正常的写字楼租金也高达每月每方尺30-40港元，抛开黄埔广场的商业出租价格，只是写字楼，一个月的租金就能高达6-8亿港元，年租金收入亦能高达百亿。
　　而进入21世纪后，租金收入必然更高。
　　香江的房地产市场，就是这么不讲道理，只是1991年，整个楼市一年升幅55%，到了97年，房价是91年的4倍。
　　实际上，香江房地产的泡沫比90年代初日本的房地产还要严重，只不过毕竟是一座城市，规模较小，影响力远比不上日本。甚至泡沫破灭后，在外界的帮助之下，居然又聚集起来更大的泡沫。
　　这两个项目总投资高达两三百亿港元，但也只有少部分资金需要和黄垫付，而是未来数年之内，分批注入。
　　如果是一般的公司，甚至李嘉成这种经营高手，也不会再进行其他大型项目，因为经营公司最重要的不是多大的利润，而是风险控制。