我的美利坚 (青山铁杉)

　　转型房地产的路其实并不好走，范德比尔特家族就是这条路的代表，纽约有几十座大厦，和无数的房产属于范德比尔特家族，还在不断衰退当中。
　　不过他有一个范德比尔特家族的优势，那就是新奥尔良当年是南方种植园主的大本营，这里面除了城区的每一个土地，他们属于谁，谢菲尔德一清二楚。这些庄园的主人都是和联合公司穿一条裤子的人。
　　只要谢菲尔德打一声招呼，就能切断新奥尔良任何方向的通道。将新奥尔良固定在一个范围之内，在这个范围之内，新奥尔良就无法扩张，因为这些私人土地的主人不允许。
　　这些城市边缘的土地，都在谢菲尔德和他的朋友们手中，新奥尔良的格局已经定下来了。这种被私人土地包围，而且所有私人土地都在一帮人手里的环境，类似于香港。
　　他可以在这个限定范围之内建设公寓，并且把公寓的价格订到普通人需要累死累活的程度，而且不担心房价会掉下来，因为周边的所有的土地都在他和他的联盟者手里。他们这群人就是一寸土地不卖，留着土地不开发，而且还有足够的力量托着房价。除非新奥尔良的居民搬迁到别的州，不然就是没用的。
　　“新奥尔良周围的土地都是我们的，只要我们捂得住，这个房价我们说的就算。你们明白这个意思么？这就是一个巨大的监狱，我们都是狱警，里面的都是犯人。而且我手下有钢铁公司、有水泥公司，可以尽量压缩成本。”
　　“那现在的当务之急，就是普及一下木板房的危害！”麦克海尔赞叹的道，“多么形象的比喻，新奥尔良的城区就这么大，但是人口会越来越多的，这里又是南方第一大港口。肯定不会造成人口流失的。”
　　“木板房本来就有巨大的危害！”谢菲尔德微微昂头道，“南方的公民应该住更好的房子，按照纽约的建筑标准盖。”
　　美国大部分的区域地广人稀，只有少数城市市的部分集中地区高楼林立。大部分的中低层建筑都使用的是木质结构，而普通民众的住宅几乎没有钢筋混凝土结构的。后世木板房泛滥，还有房产税的因素，木板房价值不高，交的税自然就低。
　　不过新奥尔良完全可以摒弃木板房，怎么说都是南方的中心，密西西比河的河口。只要谢菲尔德把这个城市封住，钢筋水泥房就是顺理成章的。
　　“就是不知道，人家原来的住户是不是同意？”盖尔想了一下道，“封住周围的土地，只在原城区进行建设，会不会造成成本巨大，人家不愿意怎么办？”
　　“你们养了这么多的武装？给配备的武器都是烧火棍？只要是一个正常人，总的有点重视的东西，要么是工作、要么是伴侣、要么是孩子、要么是父母。如果不是正常人是个精神病，那太好了，崩了他谁会在乎？”
　　谢菲尔德表示这也算个问题？工作问题就给他一份稳定的工作，伴侣问题就拿他老婆下下手，孩子问题好解决，盖学校。父母问题不过是扩大的孩子问题。
　　要是在新奥尔良都不敢强拆，简直侮辱了他们这些人父辈的艰苦奋斗。打内战的勇气都哪去了？“而且我有一条先进的经验，谁都没有用过，我们是第一个吃螃蟹的人。”
　　“哦？”两人闻言都十分感兴趣，他们知道谢菲尔德的新点子往往有巨大的收获。
　　随着谢菲尔德慢慢的叙述，两个人的眼睛越来越亮，竟然还可以这么算账？非常惊喜的道，“竟然还能这么计算？公摊面积？真有你的！”
　　“那当然了，这可是从来没有出现过的计算方式！”谢菲尔德老神在在道，“第一次出现的东西，是没有任何力量可以约束的，只要我们咬死了这样做的道理，就是告到联邦法院我们也是有理的，就算是最后败诉，也是好几年之后的事情了，我们早就把钱赚回来了。”


第二百六十四章 我最懂房地产

　　必须要承认，再秀下限方面，东西方绝对能打一个五五开，现在准备介入房地产之后，谢菲尔德才发现，公摊面积这种不要脸的发明，简直是房地产业的伟大创新。
　　一个业主购买了小区内的一套房屋，除了建筑面积外，产权证上会明确写明还有多少公摊面积。而这个是业主花钱购买，但却享受不到的。它去哪了？
　　比如说谢菲尔德购买了五十英亩的土地，然后在土地上兴建楼盘。除去建筑物的占地面积外，绿地、广场、停车位……都是需要计算到公摊面积里的。走廊、电梯、设备间、甚至是物业用房等面积也是需要各家各户分摊的。谢菲尔德不会自掏腰包负担这些面积。于是公摊面积就出现了。
　　一套千尺豪宅的房子，公摊面积至少也要在五分之一以上，房屋内的业主可以用尺量，但是谁量不明白，但公摊怎么量这个谁心里也不知道，也不会测量和计算公摊面积。这里面水太深太深，绝对是开发商赚钱的利器。
　　如果谢菲尔德建好了一片公寓，涉及到了上千个住户，这么大的面积除非他脑子出现问题，自己公布数据，否则谁都不知道。他说是多少就是多少，没人可以把他怎么样。
　　唯一可惜的就是，新奥尔良不需要考虑采暖问题，这一点让谢菲尔德非常失望，根据他的前世经验，北方住房的采暖也是要把公摊面积算在其中的，也就是说一个人的房子在交取暖费的时候，还要给小区里面的绿化带、广场和停车位交取暖费，怕它们冻着。
　　不是在北方城市这么干，值得谢菲尔德这么懊悔么？当然值得，要知道这一部分的公摊面积，就等于是让利给其他相关产业，包括供暖公司、物业管理都是能分一杯羹。
　　现在少了一个环节的既得利益者，让谢菲尔德觉得很对不起自己的利益联盟。
　　为何谢菲尔德有对不起伙伴的感觉，这当然不是良心发现，而是他现在迫切的想要套现，这也是小洛克菲勒提醒的他，善于运用联盟者的力量。
　　这句小舅子的话，谢菲尔德自然是听进去了，不过让他利用威望来开口借钱，或者用一些别的融资方式，他还是不愿意这么做？要顾忌到联合公司在南方各州的威望。
　　所以他苦思冥想了好几天，终于想到了赚钱的门路，想起来了新奥尔良的封闭环境，和某个东方殖民地非常类似，同样都是一个利益同盟，把所有的土地都收入了囊中，就是不开发，防止房价掉落。
　　等到所有的房子都卖出去了，在考虑开发新的楼盘，割第二波韭菜。同时当地起源了著名的公摊面积，这个房地产业的伟大发明，尽量保证了资本家的利益。
　　作为联合公司的老板，谢菲尔德从来都不是傲慢的人，谁都知道他善于学习其他文明的优点，果然，就连两个回国之后和自己最为密切的朋友，都觉得这是一个天才一般的主意，这一次他们对谢菲尔德的敬佩是发自内心的。
　　原来房地产还能这么玩？这个时候谢菲尔德才慢吞吞的继续道，“我们要更多更加广泛的迪克西公司参与进来，因为这一次是展现出来我们团结的时候，整个南方的精华都应该汇聚在新奥尔良。”
　　这当然是假话，实际上就是谢菲尔德准备从各家先获得押金，用来承接卡耐基钢铁公司，小洛克菲勒说的对，自己搞不定就要想办法取得其他人的支持。但是谢菲尔德又不想用联合公司的威望去换，那就只有一个办法了，先骗在说。
　　而且这也不是完全的欺骗，只能说他现在特别需要现金，但是缺乏时间，只要入股卡耐基钢铁公司的事情成了，他自然有的是资金处理小问题。开发新奥尔良的计划，只不过先从未来预支一点现金填坑罢了。
　　如果能够旗开得胜的话，他建立起来的房产公司是必然要进入北方的，将新的房地产标准推向全国，走向世界。说不定苏联要是建立了，这又是一个美帝国主义罄竹难书的罪行。
　　那么现在盖尔和麦克海尔两人眼前的事情，第一就是召集足够的工人，打散黑人群体，不管是用欺骗还是什么办法，将抵抗力最强的男人弄走。剩下的事情好解决，第二就是联络各州的联盟伙伴，共同完成新奥尔良的开发计划，尽可能的多吸引其他家族的加入，人数越多，谢菲尔德获得的现金流越多。
　　至于谢菲尔德本人，他目前要去一趟纽约，和这个行业的专业人士好好谈谈。没错，就是进入连锁超市行业，但是仍然没有捞到什么利益的范德比尔特家族，现在范德比尔特家族的连锁超市已经卖给了波士顿第一银行的几个家族，可以说铁路大王后代的这一次转型，又失败了。
　　谢菲尔德觉得，自己的规划就算是比不上纽约，但是也必须要超过其他城市，毕竟自己手中有着这个年代的新兴产业，好好打打基础也是必要的，不能因为是为介入钢铁行业，弄出来一个项目攒现金流，就马马虎虎的对付过去。钢铁要好好搞，房地产业也要好好搞，毕竟房地产也是需要钢铁的。
　　如果到时候钱还是不够，那谢菲尔德就要从德国人身上想想办法了，反正德国资本也正在走出国门，需要一个溢出的场所。和蒂森联合公司一起承接了墨西哥的债务，这份香火情说大虽然不大，但说小也不小。